Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi thực hiện việc chuyển nhượng nhất định phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên vẫn có 04 trường hợp ngoại lệ, mà theo đó các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng công chứng hoặc chứng thực (giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) vẫn được cấp sổ đỏ, cụ thể:
Trường hợp theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số Nghị định số 01/2017/NĐ-CP):
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng7 năm 2014.
Theo đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm sổ đỏ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp theo Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015:
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy địnhh: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ các điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Được xác lập bằng văn bản;
- Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
- Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, có 04 trường hợp mua bán đất đai không công chứng hoặc chứng thực vẫn được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trường hợp 4 sẽ mất thời gian yêu cầu Tòa án công nhận và khó thực hiện hơn. Để thuận lợi trong việc cấp sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ thì các bên nên lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định./.
Website: www.luatthienhoahanoi.com
